如何做二房东？

一、如何做二房东？

我是包租公陈爵爷。

我认为可以从以下几个方面着手：

1、区域垄断

我个人揣测，题主应该做的是分散式公寓，就是拿的小区里面的那种住宅。这样的房子比较分散，需要占用多的一些管理精力。我的建议是集中在一个区域拿房，比如在3公里以内的区域拿房，超过3公里的房子，再便宜也不拿。

这样做的优势是可以形成一定程度的区域垄断，就是租客想在本区域租房的时候，上网一看，全是你的房子，让租客别无选择。我经常碰到这样的情况，接起一个咨询电话，问A小区的房子还在不在，一会这个租客又打来一个咨询电话，问我B小区的房子还在不在，第三个电话问我C小区的房子在不在，我说这几个房子都是我的，租客就无奈了，只能找我租房。

形成区域垄断的优势是非常多的，一方面自己可以有定价权，就是房子的出租价格自己可以决定，溢价更高；另一方面，出租会更加容易，入住率更高；第三是容易做好口碑。

2、长收短付

做二房东的同行应该都清楚这一点，这是我们提高资金使用效率的一大法宝。所谓长租短付就是指，给业主月付或季度付款，收租客房租是半年付或者年付，这样我们手头才能拥有更好的现金流。

当然长收短付是个双刃剑，就是如果你扩张太快，当回笼的资金不够支付业主租金的时候，很容易形成资金链断裂，因此，使用长收短付的时候，一定步子不要太大，否则确实容易扯着蛋。

3、淘汰赔钱房源

经营一段时间以后，你会发现你能赚钱的房子一直很赚钱，不赚钱的房子一直在赔钱。那么就可以保留赚钱 的房子，淘汰掉赔钱的房子。这样就可以一直淘汰，手头剩下的都是一些优质的房源。

淘汰房子可以采用两种方式，一是专卖给同行，二是没有同行收购的话，直接违约处理。

4、规模效应

做二房东的都想着做成规模效应，以自如举例，进入成都市，用了3年的时间，收了10万套房子。自如就是明显的形成规模效应的好例子。形成规模效应有很多优势：1、可以降低成本。装修、家具、家电等，你的量越大，成本是越低的。2、收房更容易，规模越大，业主对你的认可度越高，收房越容易。3、出租更容易。形成规模效应以后，跟形成区域垄断是相似的，租客也是更加认可。

当然，个人或者小品牌的二房东没法做到自如那样，自如毕竟背后是有大资金支持的。我们可以做个小区域的规模效应，那也是恨不错的。

我是包租公陈爵爷，一个在海滨城市白手起家上千间公寓的实践者，我把这些年做包租的实战经验总结成了一本书《手把手教你做包租》。

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二、小区物业邀约业主接房话术？

可以直接向业主们说到由于我们公司经过努力的去奋斗和工作，把房子已经全面建设的完整，达到了交房的条件，各项公共设施以及水电双气都已经完善准备好了，现在请你来看一下房子，准备接受房子的钥匙，在此还为你们准备上了一份礼物，让你们感受到内心的快乐。

三、置业顾问离职了客户怎么对接？

如果前期的卖房置业顾问已经辞职了，你顶替了他的岗位，为了维护原来的业主，那么应该主动联系对方，完成买房贷款的流程，这是你的工作。买房贷款。买房贷款是指购房人以在住房交易的楼宇作为抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

也被称为房屋抵押贷款。

贷款买房的流程为：看房前准备—实地看房—排号、挑选房源—认购、交定金—网签、签合同、付首付—贷款—收房验房—交税—办房本，下面会具体介绍一下这些流程。贷款买房的具体流程

①看房前准备看房前，首先要确定自己要买的房产类型，然后根据所购房的类型合理分配资金。

②实地看房了解整个楼盘的具体情况，如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，也可以向置业顾问询问周边的配套及规划建设等相关问题；如果是期房，只能通过看户型图来了解房屋的结构等，由于周边配套还在规划中，购房者可以查询周边的规划文件。

③排号、挑选房源一些集中开盘的楼盘，开发商会让购房者进行排号，等到真正开盘那天，根据一定的规则进行选房。选房时，购房者可以提前制定好备用方案，主要从以下六个方面来考虑，包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向和物业管理。

④认购、交定金选好房子认购前，购房者需要提前准备好购房资质审核的材料，在签订认购书后将材料交给开发商工作人员。同时，认购时，还要缴纳一部分的定金，定金会有收据（银联小票），定金缴纳金额不会超过合同表明总房款的20%。

⑤网签、签合同、付首付提交购房资质审核后，一般10个工作日就会出具审核结果。如果审核通过，开发商会通知购房者前来签订购房合同。（现房：现房买卖合同；期房：商品房预售合同）签订购房合同时，要注意看合同中有无空白条款，补充协议中的权利义务是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚，交房日期和交房标准是否清晰等等。支付首付款，一般售楼处都会有pos机，刷卡支付的银联小票要收好，等着拿开发商开具的首付款发票。

一般当天就能拿到。⑥贷款如果有银行的工作人员驻扎在售楼处，购房者可将准备好的材料交给银行。放贷时间与银行办理速度、楼房封顶情况有关。以北京为例，期房的话，商贷、市管公积金贷款的放贷时间在封顶之后，国管公积金贷款房贷时间与是否封顶无关。

⑦收房验房购房者需要等开发商通知收房，注意收房时间。验房时要仔细核验房屋的每个细节，也可以找专业人士来验房。查看“三证两书一表”，如果开发商拿不出这些证件，可以拒绝收房。

⑧交税收房后，需要到地税局办理交税业务。一般来说，商品房需要缴纳契税和住宅专项维修基金，然后缴纳物业费、取暖费、停车位等费用。⑨办理房本贷款买房，购房者只需把准备材料交给开发商即可，一般情况下，房本自入住之日起180天（现房）-270天（期房）发放。贷款买房的注意事项

①个人征信记录良好个人征信非常重要，如果有连续三个月累计六个月的逾期记录，那么基本上银行不会贷款给你。

②收入证明收入证明要覆盖个人名下负债的2倍，银行流水的月份，需要按照具体银行的要求来出具。

③保存好购房发票贷款买房的发票有首付款发票、贷款发票。如果购买的是现房，在交税时需要拿着这两样发票去交税；如果购买的是期房，存在面积差的情况，开发商一般会重新开一张首付款发票，并且回收之前的发票。如果不小心把首付款发票弄丢了，开发商是不会换发票的，而且还需要购房者去办理发票丢失的手续，因为发票是没有办法补开的。④公积金贷款公积金贷款需要注意的是，需要满足连续足额缴纳12个月的公积金，并在申请贷款前仍在缴存中。相比商贷来说，公积金贷款时间相对比较长。

四、做二房东需要注意些什么？

大家好，我是包租公陈爵爷。

法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《商品房屋租赁管理办法》第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

我个人不是法律专业出身，但是从以上的法律条文能够看出，想做一个合法的二房东，必须取得房东（出租人）的书面同意。

说一下我做二房东收房的流程。

我找房一般有3个渠道。

1、租房网站。

租房网站有很多，58同城、贝壳找房、蘑菇租房、安居客、闲鱼等等。没事的时候，我就在这种网站上乱溜达，寻找适合的房源。就跟小姑娘喜欢逛淘宝是一模一样的。

当看到中意的房子，我就直接一通电话拨过去，跟房东简单聊聊情况，聊的差不多，就约个时间过去看看房子，如果房东同意的话，那就签合同交钱了。一套房子就到手了。

2、房产中介。

自从做了二房东一来，我认识了很多房产中介，现在我都不敢看朋友圈，一打开朋友圈，全是卖房的，租房的，新楼盘开盘的，让我感觉卖房就跟卖白菜一样的。

跟我熟悉的中介都知道，我对房子的要求是什么，因此当他们遇见合适的房子的时候，都会第一时间联系我，问我要不要这套房子，我觉得合适，就跟中介过去看房子，看的差不多了就约房东谈判签合同。

3、房东转介绍。

我收房一般是集中在一个区域，或者集中在某个小区。时间久了，就跟我的很多房东熟悉了，而且我也从不拖欠房租，因此，他们都比较认可我。

而且他们一般都有小区的业主群之类的，业主之间都相互认识，当小区有新的房源出来的时候，很多我的房东也都会联系我，问我还要不要房子了。

通常这种方式，成交率一般都比较高，毕竟是已经托管给我房子的业主介绍的，可信度比较高，而且时间充裕的话，我可以带新房东去我的长租公寓房子里面实地看看，让他们打消各种疑虑。

上面介绍了找房的过程。

找到房子以后，就是跟房东签合同了。签合同是非常重要的一点，你做二房东合法与否，就在这关键一步了。

我跟房东签的合同是我提供的，全名字叫做《房屋承租及委托代理出租合同》，大意就是房东把房子交给我，让我作为他的代理人，帮他出租房子。

其实就是经过房东授权，这个房子我是可以转租的。合同里面详细介绍了双方的权利及义务，当然，合同是我拟定的，肯定是有利于我的。但是在签合同的时候，要注意话术，给房东的感觉是对他有利。

前几天的时候，我有个房东看我租房入住率比较高，给我打电话，意思是让我给他多交点房租，让我一句话顶回去了，大哥，麻烦您回去好好看看合同，实在不行，我们就法院见。

当然，真实情况，我说的还是委婉了一些，就是涨房租是不可能的，我们都得按照合同来。

后来这个大哥，估计是真的回去看了合同，反正以后再也没提过。

合同是一方面，签合同的同时，我要查看房子的手续，比如房产证、买卖合同、抵押合同、房东身份证结婚证之类的。有些我是要复印留存的。

这一步是解决房东房子的真实有效性。

到了这一步，工作的主要内容都已经差不多完成了。剩下的就是物品清点以及各种水费、电费、物业费、燃气费、宽带费的交接等。

物品清点的话，可以把一些值钱的大件直接添加到合同里面，保障你和房东的基本权益。毕竟我们是长租，一般是5年的合同期，5年以后退房的时候，估计很难靠记忆，说情况当初房子里面的物品情况。

水电物业燃气等等，让房东去物业结清即可。然后可以把单据复印给你，留存。

然后就是交接钥匙的环节了。房东把防盗门以及卧室门的钥匙都交接给你。有些房东，这时候会要求留一把防盗门的钥匙，说是有空的时候过来巡视一番，这样的要求我一般也会满足，毕竟我对我的管理还是比较放心的。

至此，一套房子的整个收房流程就宣告结束了。

剩下的流程就是装修 改造，采购家具家电，出租给租客。我是包租公陈爵爷，一个在海滨城市白手起家上千间公寓的实践者，我把这些年做包租的实战经验总结成了一本书《手把手教你做包租》。

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五、中介收房话术？

以下是中介收房的一些话术：

1. 问候客户并介绍自己：您好，我是XX中介公司的经纪人，很高兴能为您服务。

2. 询问客户需求：请问您对房子的要求是什么？比如面积、地段、租金等。

3. 推荐房源：我们公司有很多符合您需求的房源，我这里有几套房子可以推荐给您，您看看有没有感兴趣的？

4. 介绍房源信息：这套房子是XX小区的，面积约XX平米，位置优越，交通便利，租金也很合理。

5. 强调优势：这套房子的优势是XXXX，比如采光好、装修精美、家具齐全等。

6. 解答客户疑问：如果客户有任何疑问，可以及时解答，比如关于房子的具体情况、租赁流程等。

7. 确认客户意向：如果客户对某套房子感兴趣，可以询问客户是否想要看房或者签约。

8. 提供服务：如果客户需要看房或签约，可以提供相应的服务，比如安排看房时间、协助签约等。

9. 结束谈话：感谢客户的咨询，如果有任何需要可以随时联系我，祝您生活愉快。

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